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Copropriété : quel droit est concerné ?

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Le défaut de paiement des charges de copropriété constitue le contentieux le plus fréquent en matière de copropriété. En 2017, il représente plus de 70 % des quelque 40 000 demandes en justice. Mais ce n’est malheureusement pas le seul conflit qui peut survenir. Alors, que faire si vous êtes confronté à un litige avec votre copropriété ?

Comment un avocat spécialisé en copropriété peut-il m’aider ?

Combien coûte un avocat spécialisé en copropriété ?

Comment un avocat spécialisé en copropriété peut-il m’aider ?

La copropriété peut être source de nombreux conflits. Panorama des différentes situations où un avocat spécialisé en copropriété peut vous aider.

Qu’est-ce qu’une copropriété juridiquement parlant ?

Le terme de copropriété correspond à un immeuble ou à un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires.

Chaque propriétaire qui achète dans une copropriété possède un lot de copropriété. Ce lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.


Concrètement, les parties privées sont l’objet d’un usage privatif, en général, elles constituent l’appartement en lui-même avec ses équipements. Les parties communes correspondent par exemple au local à poubelles, aux couloirs, à l’entrée de l’immeuble, etc.


Les 2 textes juridiques complémentaires applicables


Juridiquement, la copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965. C’est cette loi qui fixe l’essentiel et le cadre général des dispositions à respecter en la matière.


Mais, il faut aussi compter sur les dispositions précises et propres à chaque copropriété contenues dans le règlement de copropriété. C’est un document contractuel propre à chaque immeuble en copropriété. Il fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et délimite les droits et les obligations des propriétaires. Il doit contenir certaines informations essentielles comme la destination de l’immeuble (usage d’habitation, etc.), les conditions de jouissance des parties communes et privatives mais aussi les règles concernant la répartition des charges de copropriété.


Il est fourni aux propriétaires lors de leur entrée dans les lieux et ils s’engagent tous à le respecter à la lettre. C’est donc LE document de référence à regarder en premier lorsqu’un potentiel litige surgit à l’horizon. Surtout, si vous prenez rendez-vous avec un avocat spécialisé en copropriété en vue d’une consultation juridique, pensez à apporter au professionnel ce document indispensable.


Le fonctionnement classique d’une copropriété


Chaque copropriété fonctionne grâce à l’articulation de 3 têtes pensantes :


  • Le syndicat des copropriétaires se réunissant en assemblée générale : c’est l’organe délibératif de la copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires.


  • Le syndic : l’exécutif chargé de faire respecter le règlement de copropriété.


  • Le conseil syndical : c’est l’assistant du syndic. Il contrôle la gestion de la copropriété.


Les litiges potentiels dans une copropriété


  • Les actions collectives des copropriétaires


Le paiement des charges ou plutôt l’absence de paiement des charges est sans nul doute le sujet qui fâche en copropriété.


C’est le contentieux qui draine le plus de dossiers devant les tribunaux. Si chaque propriétaire est censé s’acquitter de ses charges, ce n’est pas toujours le cas. Certains sont coutumiers des impayés réguliers de charges.


C’est aussi souvent à l’occasion de travaux dans l’immeuble que les impayés peuvent surgir. Tous les propriétaires sans exception doivent contribuer à financer les travaux décidés par l’assemblée générale… La décision de réaliser des travaux est prise en assemblée générale à la majorité des copropriétaires.


Attention, il est impératif de respecter les règles légales de forme comme de fond imposées pour la prise de décision en commun (par exemple, convocation de tous les copropriétaires à l’AG, établissement d’un ordre du jour strict, etc.) ! À défaut, tout copropriétaire peut demander la nullité d’une décision de l’assemblée générale.


Un seul copropriétaire négligent peut être source de blocage pour faire réaliser des travaux nécessaires… Que faire dans ce cas ? Le syndic peut agir en justice pour recouvrement des charges après mise en demeure. Il agit ainsi au nom de tous les copropriétaires afin de faire respecter le règlement de copropriété et de défendre l’intérêt collectif.


Pour que le syndic puisse agir en justice, il doit néanmoins obtenir au préalable l’accord des propriétaires à la majorité des voix de l’assemblée générale. De façon générale, l’action du syndic peut-être dirigée contre un tiers (par exemple, une société de travaux ayant commis des malfaçons) ou contre un copropriétaire (par exemple, un défaut de paiement).



  • Les actions pour faire valoir vos droits individuels


Un propriétaire peut toujours agir à l’amiable ou en justice contre un autre propriétaire pour faire respecter ses droits personnels.


Panel des cas les plus fréquents.


Premier cas, le non-respect du règlement de copropriété.


Par exemple, un règlement peut stipuler qu’il est interdit de s’adonner à de gros travaux bruyants entre 6 heures du matin et 21 heures le soir en été. Si un propriétaire décide de s’asseoir sur les règles communes, la première chose à faire est d’aller se plaindre au syndic, qui est en charge de faire respecter le règlement. Celui-ci va s’adresser directement au propriétaire contrevenant.


En effet, il faut avant tout privilégier une solution amiable de gestion des conflits. Cette solution pourra permettre de trouver une issue aux conflits les plus simples. Si le conflit persiste, vous pouvez aussi vous joindre un avocat qui pourra vous conseiller sur la marche à suivre et vous apporter de précieux conseils juridiques.


Deuxièmement, les copropriétaires restent des propriétaires comme les autres qui ont le droit de jouir pleinement de leur bien.


De nombreux litiges concernent donc tous les troubles de jouissance, classiques ou liés à la copropriété. Par exemple, un empiétement sur ses parties privatives ou encore un voisin qui aime bien mettre la musique un peu trop fort peuvent être source d’indemnisation.


Enfin, il est aussi possible de demander l’annulation en justice d’une décision de l’assemblée générale portant atteinte à vos droits.


C’est par exemple le cas en présence d’un changement dans la répartition des charges défavorable et non justifié. À ce titre, il faut rappeler la distinction entre :


  • Les charges générales de la copropriété : elles doivent être payées par tous et contribuent à la conservation et à l’entretien global de l’immeuble. Par exemple : la femme de ménage, l’interphone cassé à l’entrée.


  • Les charges spéciales de la copropriété : ce sont des charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Par exemple, l’entretien de l’ascenseur ne doit pas être imputé aux personnes vivant au rez-de-chaussée.


  • Les actions contre le syndic pour faute


Le syndic est l’exécutif de la copropriété. Ce peut-être une personne physique ou bien une personne morale (le plus souvent, une agence immobilière). Il est important de bien le choisir, et notamment de choisir un syndic professionnel car c’est lui qui est votre premier interlocuteur en cas de litige. Il doit donc connaître un minimum le droit de la copropriété, même si ce n’est pas toujours le cas dans les faits…


Son rôle premier est de faire respecter le règlement de copropriété en faisant exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.


Pour autant, il n’a qu’une simple obligation de moyens et non une obligation de résultats. Il doit donc tout mettre en œuvre pour arriver au résultat mais ne peut pas garantir effectivement la réussite de ses actions.


Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic est responsable à l’égard du syndicat et des copropriétaires individuellement. Différentes situations peuvent conduire les copropriétaires à mettre en cause un syndic qui ne remplit pas ses obligations légales :


  • Négligence (par exemple, ne pas souscrire une assurance, ne pas faire voter les travaux urgents, etc.).


  • Non-respect du cadre de ses pouvoirs (par exemple, un syndic agissant sans consulter l’AG alors que c’était nécessaire).


  • Une faute grave résultant de pratiques frauduleuses (par exemple, des malversations, etc.).


N’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un avocat spécialisé en copropriété lors de l’assemblée générale. Celui-ci pourra vous éclairer sur la marche à suivre envers l’ancien syndic et vous apportera son aide pour trouver un nouveau candidat.

Combien coûte un avocat spécialisé en copropriété ?

Choisir un avocat spécialisé en copropriété est indispensable en cas de litige. Selon les cas, il peut être nécessaire de prendre un avocat personnel pour défendre vos propres intérêts qui peuvent différer de ceux du syndicat ou du syndic.


Sachez d’abord que si un avocat spécialisé en copropriété vous coûtera peut-être plus cher qu’un avocat généraliste, il connaîtra parfaitement le droit de la copropriété. Opter pour un avocat spécialisé, c’est donc avoir l’assurance que votre dossier sera traité par un expert qui maîtrise sur le bout des doigts les subtilités des litiges de copropriété.


Un avocat de ce type coûte en moyenne entre 150 et 250 € de l’heure. C’est un tarif moyen constaté qui dépend de divers facteurs (complexité du dossier apporté, ville, etc.).


Enfin, n’attendez pas pour agir en justice si vous n’arrivez pas à aboutir à une solution amiable malgré nos conseils. Une action contre la copropriété ou entre copropriétaires est possible dans le délai de droit commun de 5 ans à compter de jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.


Dans 8 cas sur 10, la juridiction compétente est le Tribunal d’instance dès lors que la demande n’excède pas 10 000 €. Si le contentieux dépasse les 10 000 €, il faudra vous adresser au Tribunal de Grande Instance.