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Problème Prêt Immobilier : Comment réagir ?

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Devenir propriétaire est le rêve de nombreux français. Mais voilà, si le prêt immobilier est une étape incontournable dans l’accession à la maison ou à l’appartement de vos rêves, c’est aussi la première source de litiges avec la banque. Alors, comment trouver une solution en cas de problème avec son prêt immobilier ?

Quelles sont les erreurs de prêts immobiliers ?

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Quelles sont les erreurs de prêts immobiliers ?

Plusieurs erreurs peuvent se glisser dans votre contrat de crédit immobilier. Panorama des erreurs les plus répandues.

‍Le TEG erroné, erreur la plus fréquente

On estime qu’un prêt immobilier sur 2 aurait un taux effectif global erroné… ! Le taux effectif global est en effet souvent source d’erreur de la part des banques, à votre défaveur bien entendu !


Le TEG a pour objectif de calculer le montant total de votre crédit en prenant en compte :


  • Le taux nominal (les intérêts du prêt)
  • Et les accessoires du crédit, c’est-à-dire les nombreux frais annexes : assurances, garanties, frais de dossier, frais de courtier en cas de recours à un professionnel du courtage, etc.


Au final, c’est bien ce taux qui vous indique le coût réel de votre crédit.


Les erreurs de TEG du prêt immobilier se divisent en général de 2 types :


  • L’erreur de calcul du TEG basé sur l’année lombarde (360 jours au lieu des 365 ou 366 jours réglementaires).


  • L’omission de certains frais devant être pris en compte dans le calcul du TEG : parmi les plus oubliés, les frais de caution, l’assurance décès-invalidité et le préfinancement tiennent le haut du podium.


La banque qui a calculé votre crédit sur la base d’un taux erroné risque la nullité du contrat de prêt. Dans ce cas, les intérêts applicables ne seront plus les intérêts conventionnels négociés avec votre banquier mais le taux d’intérêt légal beaucoup plus bas. Votre crédit continuera sur la base de ce nouveau taux mais ce n’est pas tout : la banque devra aussi vous rembourser la différence entre ce que vous avez payé et ce que vous auriez dû réellement payer depuis le début !


En apparence, c’est le jackpot ! La réalité est pourtant assez différente. Explications.


Les procédures judiciaires visant à faire reconnaître un TEG erroné n’ont plus bonne presse dans les tribunaux actuellement. De nombreux abus ont été constatés de la part de sociétés spécialisées dans les contestations de TEG qui en avaient fait un business juteux consistant à trouver la faille permettant d’annuler le plus de contrats possible. Cependant, si les tribunaux se sont montrés favorables dans un premier temps à l’emprunteur, ils sont devenus ensuite plus réticents face à l’afflux de dossiers similaires et ont progressivement bouché les failles.


Aujourd’hui, agir contre sa banque est toujours possible mais il faut bien comprendre les risques d’une procédure en contestation de TEG qui n’a rien d’un combat gagné d’avance. Bref, méfiez-vous des vendeurs de rêve qui vous annoncent des gains mirobolants !

Les autres erreurs de la banque

Outre l’erreur de TEG classique, d’autres irrégularités peuvent résider dans un prêt immobilier. C’est le cas des mentions obligatoires que la banque oublie souvent d’indiquer sur votre contrat de prêt.


L’omission du taux de période est aussi une erreur répandue. Selon l’article R 313-1 du Code de la consommation, votre contrat doit indiquer clairement 2 taux : le TEG mensuel (le taux de période) et le TEG annuel (celui que l’on vous donne en général). Il ne doit pas y avoir d’erreur de calcul, les deux taux devant être proportionnels.


Souvent, ces erreurs sont indétectables pour qui n’est pas spécialiste ès crédit immobilier… C’est pourquoi il faut mieux confier son contrat de prêt immobilier à l’analyse d’un avocat qui vous dira s’il contient des anomalies.


Un avocat spécialisé en droit bancaire ou en droit immobilier pourra identifier les erreurs légales pouvant être source d’une éventuelle contestation.


Actoowin dispose par exemple d’un outil mathématique performant qui étudie finement et méticuleusement votre dossier pour déceler les irrégularités.


Dans tous les cas, avant d’aller en justice, vous ne perdez rien à tenter une négociation avec votre banquier. En effet, il est fort possible qu’avec de bons arguments vous parveniez à le convaincre de faire un geste en votre faveur.


Longues, coûteuses et aléatoires, les procédures judiciaires ne s’envisagent pas avant d’avoir un avis d’expert sur son dossier ! Sachez que le délai pour agir en justice est de 5 ans à partir de la découverte de l’erreur. Attention, en général, la date prise en compte est celle de la signature du contrat de prêt…

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

La banque a toute latitude pour vous refuser un prêt immobilier. Quels sont les motifs les plus fréquents ? Et surtout comment lever les freins au crédit d’une banque réticente ?

Les raisons de la discorde

Quantité de motifs peuvent pousser une banque à refuser un prêt immobilier à un client. Entre autres éléments, elles analyseront votre risque et votre dossier sous la lumière (le néon !) de différents critères :


  • L’historique bancaire : des découverts réguliers, un fichage à la Banque de France (fichier national des incidents de paiements ou fichier central des chèques), etc.,


  • Des revenus irréguliers qui traduisent une situation financière instable,


  • Des revenus trop faibles pour envisager un crédit : le salaire restant n’est plus suffisant pour permettre de vivre décemment au quotidien,


  • Des crédits à la consommation en cours ou des charges trop lourdes : il est alors impossible de souscrire un nouveau crédit qui ferait exploser votre taux d’endettement (33 % maximum),


  • Votre situation personnelle : parfois, c’est l’assurance-emprunteur du prêt qui pose problème. Si le questionnaire médical fourni par l’assurance fait apparaître des problèmes de santé (cancer, maladie de longue durée, etc.), ils peuvent conduire la banque à refuser totalement le prêt ou à vous imposer une surprime. Autre facteur rendant difficile l’obtention d’un prêt, l’âge (65 ans maximum en général) ou la pratique d’un sport à risques (rallye par exemple).


Le cumul de ces critères dans un sens ou dans l’autre vous transformera en candidat idéal au crédit immobilier (le jeune couple de fonctionnaires qui achète pour la première fois) ou en vilain petit canard (titulaires d’un CDD, intermittents du spectacle, auto-entrepreneur, personne multipliant les crédits à la consommation, etc.)

Bien préparer son dossier en amont et négocier

Avant toute chose, sachez que vous adresser à un courtier en crédit peut vous aider considérablement dans vos démarches. Ce professionnel défrichera le terrain pour vous en sélectionnant les banques les moins frileuses et fera tri dans votre dossier pour qu’il se présente sous son meilleur jour. Il négociera pour vous le meilleur taux pour votre prêt. Évidemment, ce n’est en aucun cas une solution miracle, mais c’est toujours un plus. Dans tous les cas, obtenir un crédit immobilier se prépare avec un bon dossier, parfois des années en amont : constituez un apport, soldez vos dettes, etc.


Chaque banque possède sa propre politique commerciale en matière de crédit. Aussi, si la porte d’un établissement bancaire reste fermée, n’hésitez pas à aller sonner à d’autres portes ! Prenez le temps qu’il faut pour aller démarcher les établissements de crédit et ne vous arrêtez pas au premier refus ou à la première proposition si elle vous semble extravagante. Regardez aussi du côté des offres commerciales en cours et des néo-banques qui ont besoin de nouveaux clients.


Pensez aussi à vérifier l’existence d’une condition suspensive de prêt dans la promesse de vente signée. En effet, une telle clause vous donne en général 1 mois pour trouver un prêt. Mais, si vous n’êtes pas sûr d’obtenir un prêt, elle permet surtout d’éviter de payer des pénalités si vous ne parvenez pas à l’obtenir. Vous n’avez alors qu’à fournir un justificatif (par exemple, la lettre de refus de la banque) et vous pourrez vous retirer du contrat sans frais autre.

Étoffer son dossier

Pour appuyer son dossier, tout est bon ! Les prêts aidés de l’État peuvent ainsi vous apporter un réel soulagement financier.


Renseignez-vous pour voir si vous pouvez bénéficier de ces aides, nombreuses et méconnues, qui visent à faciliter l’accès à la propriété. Souvent destinées aux ménages modestes, elles sont parfois cumulables entre elles. Ce sont soit des prêts complémentaires (PTZ, PAL, etc.), soit un prêt immobilier principal (PAS, prêt conventionné).


Quelques exemples :


  • Prêt à taux zéro (PTZ) pour acheter sa résidence principale pour les primo-accédants,
  • Prêt action logement (PAL) pour les salariés,
  • Prêt conventionné qui permet de bénéficier des APL,
  • Prêt accession sociale (PAS), etc.


De la même façon, apporter des garanties annexes à la banque peut appuyer votre dossier, par exemple une hypothèque sur un bien.


Enfin, ne négligez pas l’apport personnel. Outre le fait de démontrer le sérieux de votre projet, avoir un apport important permet bien sûr de faire baisser votre taux de crédit. Il est souvent demandé 10 % au minimum.



Pour vos problèmes de prêt immobilier, faites appel à Actoowin ! Nous pouvons vous mettre en relation avec un professionnel qui étudiera votre dossier et vous aidera à retrouver le trop payé de votre crédit en cas d’action en justice.