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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en location.

Tout allait bien au début…

Puis, patatra, vos locataires ne vous paient plus les loyers.

Vos charges elles, continuent à courir : impôts fonciers, crédit immobiliers, assurances…

Vos appels de relances restent sans réponse ou les explications données vous paraissent peu convaincantes.

Vous devez agir rapidement et vous faire assister par un avocat expert ou spécialisé en droit immobilier.

En attendant, voici nos premiers conseils et les réflexes qu’il sera utile d’adopter.

Le recouvrement des loyers impayés doit se faire conformément à une procédure précise.

Voici les différentes étapes à suivre.

Loyers impayés : présentation de la procédure recommandée

Loyers impayés : présentation de la procédure recommandée

Cette procédure est à mettre en œuvre après avoir relancé amiablement (et si possible plusieurs fois), vos locataires indélicats.

Si ces derniers font la sourde oreille vous pouvez ensuite procéder de la manière suivante :

1.         Envoyez un courrier de mise en demeure à votre locataire.

Même si cette phase peut être réalisée seule et par vos propres moyens, il est souvent judicieux de venir consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

Il n’est en effet pas certain que cette initiative soit en elle-même efficace et vous avez tout intérêt à anticiper les étapes suivantes.

L’assistance d’un avocat expert en droit immobilier va permettre de mettre en place une stratégie prédictive selon les différents scénarii qui pourront ensuite se présenter à vous.

2.         Si vos locataires ne répondent pas à votre mise en demeure :

Vous devez contacter un Huissier de Justice pour qu’il remette à vos locataires un commandement de payer.

Le commandement de payer est un acte juridique qui indique précisément le montant dû au locataire et lui donne un délai de 2 mois pour régler sa dette.

Ce commandement prévoit que passé ce délai, en cas de non paiement, le bail du locataire sera résilié automatiquement (on parle de clause résolutoire du contrat de bail).

Si une personne s’est portée caution pour vos locataires, l’huissier lui fera également parvenir un commandement de payer sous un délai de 15 jours.

Bon à savoir :

La caution est une personne qui s’engage à garantir les loyers impayés en cas de non paiement des loyers par le locataire (notamment dans le cas où les locataires seraient insolvables).

Pour être régulier, l’acte de caution est un document manuscrit (rédigé à la main par la caution) qui obéit à des formes très contraignantes et précises qui permettent d’attester qu’elle s’est engagée en pleine conscience de ses engagements. (Notamment par l’inscription en chiffres et en lettres du montant que la caution s’engage à cautionner)

L’huissier à une compétence territoriale.

Cela signifie qu’il ne peut agir que dans son secteur géographique. Ainsi si la caution et le locataire demeurent dans deux villes différentes, il faudra prévoir 2 huissiers différents.

3.         Si les locataires et la caution ne procèdent pas au règlement de la dette

Il vous faudra saisir le Tribunal d’Instance pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Pour mettre en œuvre cette phase, l’avocat en droit immobilier vous assistera pour maximiser vos chances d’obtenir le règlement de vos loyers impayés.

Bon à savoir :

L’assignation au Tribunal d’Instance doit impérativement être notifiée à la préfecture deux mois avant l’audience.

Cette procédure permettra de lancer une enquête sociale qui viendra établir les causes de la dette locative et, si besoin, mobiliser les services et aides sociaux.

4.         Le Tribunal d’Instance a rendu sa décision

La décision sera signifiée au locataire et assortie d’un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois.

Si le locataire ne quitte pas les lieux dans ce délai, il pourra y être contraint par la force publique.

Bon à savoir :

La législation française a mis en place la trêve hivernale pour prévenir de la mise à la rue des familles lors des périodes froides de l’hiver. Cette trêve interdit toute expulsion de locataires du 1er novembre au 31 mars 2018.

La trêve hivernale ne doit pas vous empêcher de lancer la procédure qui reste relativement longue.

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